项目选址是酒店投资成功的第一关键!

区位选址

区位选址决定酒店的营商环境和市场消费能力。这里面包括选择城市级别、在城市里的区位、所处商圈或消费圈等级、周边区域商务客源量和背景、同业分布与竞争情况、交通便利情况、经行车流量、物业所处道路位置等等。

有经验的酒店投资开发人员基本上只要到现场巡视一遍，把这几个核心要素整理一下，基本上就能对项目的投资优劣做出一个八九分的准确判断。

选址物业评估

酒店选址另一个需要重视的深层次的考虑是物业。包括选址物业的整体外观、品牌展示效果、广告位、物业的性质用途、交楼标准、物业利用率、停车位数量、配套业态布局空间、配套用房、电梯数量、楼层层高、大堂与门楼情况、物业本身的证件是否齐全、物业风水环境等。

1.物业的性质用途：

一般选择适合酒店运营的物业，至少要是商业物业用途。工业用地物业和住宅物业等非酒店或商业用途的物业一般不能做酒店投资，不然在消防、特行等手续与证件的办理方面会有硬性阻碍，可能会产生巨大的投资风险。

2.交楼标准：

一般需要通过了第一次消防、水电主管道连接到各楼层，这些都关乎到成本的投入。

3.物业利用率：

利用率关系到出房率，能直接反应到投资回报的空间上。

4.配套用房：

包括办公后勤用房、工程用房、设备用房等。

商务合作条件细节

租金在租金在市调基础上与业主洽谈;

租期一般15-20年为宜，是与大型设备使用寿命周期和租赁有效正常相匹配的最优周期;

押金方面，毛坯交楼一般是2押1租或者3押1租，已经运营的酒店在押金方面会要加大额度;

递增比例一般争取不高于每三年递增5-6%为宜。

除此之外，还要谈好交租日期、停车费用、物业管理费等。

酒店物业的商务合作条件是酒店主要的经营费用之一，在商务谈判中尽量在充分了解周边市场价值的基础上以最低的合作条件成交，为后续经营回报率打下空间基础。

总之，酒店项目选址的原则依从：高级别城市、商务核心地段位置、主要商圈或生活消费圈、交楼标准高、租赁条件优惠、合规无隐患物业、证照齐全、投资回报率高。

以上都是理论上的东西，毕竟投资有时候需要讲前瞻性，具体的项目一定要结合实际情况对标分析判断，我就给大家分享一个案例，让你们体会一下。

从选址看出投资眼光

维也纳酒店集团现在的总部店——深圳高铁北站店的项目选址，就是很有前瞻性和投资眼光的代表。

当时维也纳黄董事长拿下了这个物业时，整个集团高层全都反对。

当时该地点周边没有人气，荒凉且不成气候;物业不是传统结构;租金高(50元在当时算高)。并且大家对高铁经济圈的认识还没有历史感知案例，认为这里顶多就是高铁停转的一个经过站点。

在当时集团资金并不很宽松且有其他安全项目可选的情况下，大家都觉得不该冒险去投资高铁北站店。

当时黄董事长就咨询了维也纳项目开发的奠基者肖总，通过各种因素的分析，特别是分析了未来项目商务环境和市场需求的可能性模型，测算了投资回报，也站在品牌连锁扩张的角度罗列了优势，最终确定认可了这个项目。

项目后期甚至还加大投资，超出预算上千万把这个店做成新一代维也纳标准产品的样板，还把维也纳酒店集团总部从深圳福强路国际店搬到了北站店。

如今，这个店异常成功：酒店部分1.8万平米，245间客房， 500多元的平均房价，全年平均99.5%的超高入住率，高铁地标酒店，品牌连锁发展桥头堡。

当年总投入5000万，不到三年就收回投资。现在看回头，那50元的租金还贵吗?

就是因为当时有前瞻性地选址，不仅限于当前的环境，还结合未来商业市场的分析，维也纳总店才能或得如此大的成功。

如果是没什么经验的投资者，不敢太冒险的话，还是按回上述说的各个因素具体分析较好。

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